Fonctionnement de la SCPI

Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d’accéder indirectement et facilement à l’immobilier d’entreprise en France et/ou en Europe. Il s’agit d’une structure d’investissement de placement collectif gérée par une entreprise de gestion agréée par l’AMF (l’Autorité des Marchés Financiers). Grâce à une collecte de fonds, une SCPI procède à de nouvelles acquisitions immobilières afin de développer son patrimoine immobilier.

Pour souscrire des parts de SCPI, il suffit de visiter le site web de son gestionnaire d’actifs immobiliers. Il faudra bien entendu s’acquitter de frais de souscription pour devenir l’associé (actionnaire) d’une SCPI. Le versement des premiers dividendes aura lieu quelques mois après la souscription (en fonction du délai de jouissance des parts de la SCPI).

Les différents types de SCPI

Les SCPI fiscales

Contrairement aux SCPI de rendement, les SCPI fiscales ne permettent pas de percevoir des revenus réguliers. Malgré cela, elles présentent des avantages fiscaux non négligeables. En ce qui concerne leur fonctionnement, il est presque similaire à celui d’un investissement immobilier de défiscalisation en direct.

L’avantage c’est que la gestion locative des actifs immobiliers d’une SCPI fiscale est assurée par une société de gestion agréée par l’AMF. Elle est également en charge du suivi des travaux de réparation et de la revente de chaque bien. À noter que les SCPI fiscales peuvent être divisées en trois catégories bien distinctes : les SCPI Pinel, les SCPI Malraux et les SCPI Déficit foncier.

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement (à capital fixe ou variable) sont les plus répandues sur le marché de l’immobilier professionnel en France et en Europe (en Allemagne notamment). Elles affichent une meilleure rentabilité par rapport aux autres produits financiers comme les OPCI ou les SIIC.

En moyenne, les SCPI de rendement ont enregistré un taux de distribution sur valeur de marché supérieur à 4,5 %. C’est deux fois plus élevé que celui du livret A. Il existe différents types de SCPI de rendement sur le marché. Il s’agit plus précisément des SCPI diversifiées, des SCPI de bureaux, des SCPI de commerces, des SCPI régionales et des SCPI spécialisées.

Les SCPI de plus-value

Également appelée SCPI de capitalisation, une SCPI de plus-value dispose d’un patrimoine immobilier majoritairement constitué d’immobiliers résidentiels (maisons, appartements, etc.). La rentabilité de ce type de placement est donc faible par rapport à celle d’une SCPI de rendement. Les rendements dégagés par une SCPI de plus-value sont d’environ 2 %.

Bien entendu, la gestion de son patrimoine est déléguée à un gestionnaire de portefeuille immobilier agréé par l’AMF. Une SCPI de plus-value a pour vocation d’acquérir des actifs immobiliers dont le potentiel de revente (ou de revalorisation) est élevé. La plus-value immobilière réalisée est imposable, et sa fiscalité (taux d’abattement) dépend de la durée de détention des parts.

Les méthodes de souscription à la SCPI

En assurance-vie

La souscription de parts de SCPI de rendement dans un contrat d’assurance-vie est une solution envisageable pour se constituer une épargne immobilière régulière. Tout comme les fonds en euros, les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme. Il s’agit bien entendu d’une solution à double tranchant.

Malheureusement, le capital placé n’est pas garanti. Malgré cela, le taux de rendement d’une SCPI est plus élevé par rapport à celui d’une assurance-vie. Loger des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie permet de profiter d’une fiscalité adoucie. Les revenus fonciers dégagés par le placement ne sont pas imposés et les prélèvements sociaux ne s’appliquent qu’au moment du rachat du contrat.

En démembrement

Il est tout à fait envisageable d’investir dans une SCPI en démembrement de propriété, et détenir des parts de SCPI démembrées permet de bénéficier de multiples avantages. En achetant la nue-propriété des parts, l’épargnant pourra échapper à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), à l’IR (impôt sur le revenu) et aux prélèvements sociaux.

Malheureusement, ce n’est pas le cas de l’usufruitier qui va supporter toutes les charges fiscales pesant sur les revenus locatifs dégagés par le placement en pierre papier. Malgré cela, il peut se constituer un complément de revenu régulier jusqu’à la fin de l’opération. Il ne reste plus qu’à trouver une SCPI accessible en démembrement pour découvrir tous les avantages qu’elle offre.

Au comptant

L’acquisition de parts de SCPI au comptant (ou en pleine propriété) constitue une option envisageable pour accéder au marché de l’immobilier d’entreprise. Bien entendu, elle s’adresse particulièrement aux épargnants ayant un taux marginal d’imposition inférieur à 30%. En souscrivant des parts de SCPI au comptant, ils pourront encaisser des revenus locatifs (immédiats ou différés) réguliers.

Chaque épargnant devra juste disposer d’une liquidité suffisante pour acquérir des parts de SCPI au comptant. Autrement, il faudra, entre autres, souscrire un crédit immobilier pour concrétiser un tel projet immobilier. En tout cas, la distribution des dividendes se fera de manière trimestrielle, et c’est la société de gestion de la SCPI qui s’en charge.

À Crédit

Si l’épargnant n’a pas la possibilité de souscrire des parts de SCPI au comptant, il peut toujours se tourner vers le crédit immobilier. Grâce à l’effet de levier de l’emprunt, il est possible de booster la rentabilité d’un placement en pierre papier. Les revenus, sous forme de dividendes, distribués par la SCPI permettront de couvrir une partie des échéances du crédit, sans parler de la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des futurs revenus fonciers (loyers). La partie la plus difficile sera de trouver une banque acceptant de financer l’acquisition des parts d’une SCPI. Pour mettre toutes les chances de son côté, il faut monter un dossier de demande de crédit solide.

La fiscalité des SCPI

Il est important de comprendre la fiscalité des SCPI avant toute prise de décision. Si elle n’est pas bien maîtrisée, elle peut entraîner une chute inattendue de la rentabilité du placement. À noter que les dividendes perçus par les associés d’une SCPI appartiennent à la catégorie des revenus fonciers. Il faudra donc les déclarer à l’administration fiscale afin d’éviter des pénalités fiscales. Les revenus locatifs dégagés par un placement en pierre papier sont assujettis à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux.

Afin de bénéficier d’un abattement de 30 %, il vaut mieux opter pour le régime Micro-foncier. Bien entendu, il y a quelques règles à respecter. Les revenus cumulés au cours de l’année (précédente) doivent rester inférieurs à 15 000 euros. L’épargnant devra également avoir d’autres sources de revenus fonciers. Si certains d’entre eux bénéficient déjà d’un régime fiscal dérogatoire (Malraux, Scellier, etc.), l’associé ne pourra pas opter pour le Régime Micro-foncier.